Beleggen in vastgoed voor beginners

Je werkt hard aan jouw financiële toekomst om later niet voor verassingen te komen te staan. Maar doe je dit momenteel wel op de beste manier? Neem je niet te veel risico door bijvoorbeeld alles in aandelen te stoppen?

Wat je huidige strategie ook is, vastgoed heeft zich historisch bewezen als een waardevolle manier om consistent vermogen mee op te bouwen. Wij leggen je graag de voordelen, nadelen en risico’s van beleggen in vastgoed uit en laten zien hoe vastgoed je kan helpen om jouw financiële doelen te bereiken.

Voordelen van vastgoed

1. Passieve huurinkomsten

Het mooie van beleggen in vastgoed is dat je elke maand huurinkomsten krijgt. Dit is een stabiele, passieve bron van inkomsten die vaak elk jaar met de inflatie meegroeit. Met die huurinkomsten kun je kosten betalen, zoals de hypotheek of onderhoud. Wat overblijft, is winst. Die kun je gebruiken om nog meer panden of aandelen mee te kopen.

Huurinkomsten lijken een beetje op dividend dat je krijgt bij aandelen of ETF’s. Het verschil is dat huurinkomsten meestal stabieler zijn. Bij bedrijven kan het dividend veranderen of zelfs stoppen, bijvoorbeeld door slechte resultaten. Met vastgoed weet je beter wat je kunt verwachten.

Toch zijn er ook risico’s. Soms staat een pand leeg en verdien je niks. Dit kun je beperken door huizen te kopen in gebieden waar veel vraag is of door lange huurcontracten af te sluiten. Zo weet je op tijd wanneer je een nieuwe huurder nodig hebt.

Dit is een stabiele, passieve bron van inkomsten die vaak elk jaar met de inflatie meegroeit.

2. Stijgende kapitaalgroei

Je kan met vastgoed op verschillende manieren je kapitaal laten groeien. De meest voor de hand liggende vorm is de stijging van je woningwaarde als gevolg van bevolkingsgroei en inflatie. Hoe krapper de woningmarkt, hoe waardevoller jouw belegging wordt. Daarnaast kan je met slimme renovaties ook de waarde van je vastgoed sterk laten stijgen.

3. Diversificatie van je beleggingsportfolio

Vastgoed is een goede toevoeging aan je beleggingsportfolio, omdat het historisch gezien een lage volatiliteit heeft en meer stabiliteit geeft. Je weet namelijk precies wat er jaarlijks binnen gaat komen, en met hoeveel het vastgoed ongeveer gaat stijgen in waarde, terwijl aandelen elke dag meerdere procentpunten kunnen schommelen.

Aangezien vastgoed een lage correlatie heeft tot aandelen, is het daarom een perfecte aanvulling voor je ETF of aandelen portfolio

4. Inflatiebestendig

De impact van inflatie op je beleggingen is een belangrijke overweging bij het maken van je investeringskeuzes. Vastgoed heeft op basis van historische data de gevolgen van inflatie altijd goed doorstaan.

Een belangrijke reden hiervoor is dat de bouwkosten voor nieuw vastgoed stijgen als gevolg van inflatie. Hierdoor neemt de waarde van bestaand vastgoed toe, omdat de vervangingskosten hoger worden.

Daarnaast kun je in vrijwel elk huurcontract de huurprijzen jaarlijks aanpassen om de inflatie of recente loonstijgingen mee te nemen. Dit maakt vastgoed een effectieve bescherming tegen inflatie, waardoor je investering zijn waarde behoudt en zelfs kan groeien mochten bijvoorbeeld ook een tekort ontstaan zoals in Nederland nu het geval is.

Vastgoed heeft op basis van historische data de gevolgen van inflatie altijd goed doorstaan.

Risico's van vastgoed

Net als bij alle andere soorten beleggingen, kleven er ook een aantal risico's aan vastgoed. Gelukkig zijn deze goed te overzien en kan het risico worden beperkt. De belangrijkste risico's zijn leegstand en stijgende kosten voor het onderhoud en beheer van het vastgoed. Daarnaast is er een grote som geld nodig om alleen een project te financieren.

1. Leegstand, daling in vraag, veranderende wet- en regelgeving

Bij beleggingen in vastgoed loop je het risico op leegstand. Huurders komen en gaan, wat betekent dat er periodes kunnen zijn zonder huurinkomsten. Daarnaast kan wanbetaling door huurders een probleem vormen. In zulke gevallen blijf je de kosten voor het vastgoed dragen zonder dat er inkomsten gegenereerd worden. Mocht je hier geen rekening mee houden kan het plotseling extra kosten geven.

Verder kunnen economische ontwikkelingen, zoals de coronapandemie met verplichte winkelsluitingen en minder gebruik van kantoren, de vraag of de huurprijzen van je vastgoed beïnvloeden. Ook veranderende wet- en regelgeving kan een impact hebben op uw rendement, zoals de recente wet betaalbare huur waardoor je rendementen sterk onder druk kunnen komen te staan.

Gelukkig zijn er manieren om deze risico's te beperken, zoals het afsluiten van langdurige verhuur contracten, alleen te beleggen in vastgoed op populaire plekken zoals het centrum of door meerdere huurders te nemen in 1 pand. Hiermee verspreid je het risico dat je een periode geen huur ontvangt en zorg je voor een passieve inkomstenstroom.

2. Kosten van vastgoed beheer en onderhoud

Als eigenaar van vastgoed ben je ook verantwoordelijk voor het onderhoud en financiële beheer. Dit houdt in dat je de verhuur, administratie en onderhoud moet doen of moet uitbesteden. Dit kan je niet alleen veel tijd kosten, maar vereist ook dat je kennis van zaken moet hebben. Mocht je hier geen zin in hebben, dan kan je er ook voor kiezen om het uit te besteden, je moet dan alleen wel rekening houden met het afstaan van 5-10% van de verhuur inkomsten wat je rendement verlaagt.

3. Hoog instapkapitaal

Om in vastgoed te beleggen heb je een flinke som met geld nodig. Het verschilt per type vastgoed, maar houdt bij reguliere verhuur rekening met minimaal 30% van de aankoopprijs om een hypotheek te krijgen. Daarnaast moet je ook rekening houden met de aankoop- en eventuele renovatie kosten.

Een groot nadeel van beleggen in vastgoed is dat je geld voor langere tijd vast staat. Om je investering terug te krijgen, moet je namelijk eerst het vastgoed verkopen. Als de markt op dat moment niet gunstig is, kan dit erg nadelig uitpakken. In tegenstelling tot aandelen die je ieder moment kan verkopen biedt vastgoed daarom minder flexibiliteit.

Een groot nadeel van beleggen in vastgoed is dat je geld voor langere tijd vast staat.

4. Cluster risico

Wanneer je weinig diversifieert, bijvoorbeeld door veel te investeren in één soort vastgoed of in één regio kan er cluster risico ontstaan. Hierdoor ben je kwetsbaar voor marktfluctuaties en lokale veranderingen die de vastgoedmarkt beïnvloeden. Om dit te vermijden, is het belangrijk om je investeringen te spreiden over meerdere projecten of door een deel van je vermogen in ETF's of aandelen te stoppen.

Verschillende soorten vastgoed

Een huis of appartement kopen om te beleggen vraagt vaak om een grote som eigen geld, en dat kan een uitdaging zijn. Gelukkig zijn er ook andere manieren om in vastgoed te beleggen. Met deze alternatieven kun je profiteren van de voordelen van vastgoed, zonder dat het je veel tijd, moeite of geld kost. Om je een overzicht te geven wat er allemaal mogelijk is, hebben we de bekendste manieren om in vastgoed te beleggen voor je onder elkaar gezet.

1. Zelf vastgoed kopen

Wil je het liefste zelf een woning kopen om te verhuren? Dan kun je een groot deel van de financiering vaak via de bank regelen. Banken dekken meestal 70 tot 80% van de kosten, maar dan moet je als koper wel zelf 20- tot 30% eigen geld inbrengen. Voor een woning van €200.000 komt dit neer op een eigen investering van €40.000 tot €60.000, exclusief aankoop- en eventuele verbouwingskosten.

Het kopen van vastgoed is voor veel mensen een behoorlijke investering, daarbij moet je er rekening mee houden dat het rendement nog erg onzeker is en vraagt het kopen en verhuren van een woning veel tijd. Zo moet je denken aan marktonderzoek, het beheren van het pand en het bijhouden van de financiële administratie. Het is dus belangrijk om je goed in te lezen en voor te bereiden voordat je deze stap zet.

Voor een woning van €200.000 komt dit neer op een eigen investering van €40.000 tot €60.000

2. Vastgoed leningen

Vastgoed leningen, ook wel obligaties genoemd bieden daarentegen een toegankelijkere manier om te investeren in vastgoed. Bedrijven zoals Valvest.io geven deze obligaties uit om geld op te halen voor projecten, bijvoorbeeld voor renovaties of de verhuur van hun (vakantie)huizen. Met een minimale inleg van slechts €100 kun je vaak al deelnemen en profiteren van de voordelen van vastgoed.

Zo bieden vastgoed obligaties niet alleen een aantrekkelijk vast rendement, maar ook diverse zekerheden. Denk bijvoorbeeld aan een eerste recht van hypotheek of een optie op huurinkomsten. Deze zekerheden maken de lening vergelijkbaar met dat van een hypotheek die een bank verstrekt bij het kopen van een woning. Dit biedt de extra garantie dat je jouw geld (grotendeels) terugkrijgt, zelfs als de vastgoedmarkt in waarde daalt.

Elk bedrijf dat vastgoed obligaties aanbiedt, moet bovendien voldoen aan strenge wettelijke regels, wat extra zekerheid geeft aan jou als belegger dat wat er wordt aangeboden ook daadwerkelijk klopt.

3. Vastgoedfondsen (REIT's)

Real Estate Investment Trusts (REIT's) zijn beursgenoteerde bedrijven die investeren in verschillende vastgoedprojecten, zoals kantoren, winkelcentra en woningen. Hierdoor kun je als belegger ook met een klein bedrag deelnemen aan de vastgoedmarkt. Een groot voordeel van REIT’s is de liquiditeit: je kunt jouw positie op elk gewenst moment kopen of verkopen, net als bij aandelen.

Een nadeel is echter dat je geen controle hebt over welke projecten in het fonds worden opgenomen. Dit betekent dat je indirect kunt beleggen in vastgoedprojecten waar je zelf minder vertrouwen in hebt. REIT’s zijn dus vooral geschikt voor beleggers die flexibiliteit belangrijk vinden, maar minder belang hechten aan directe controle over hun investeringen. Daarnaast rekent een REIT vaak tot 2% commissie om haar medewerkers te betalen, dit gaat ten koste van je rendement.

4. Vastgoed ETF's

Vastgoed ETF's (Exchange-Traded Funds) zijn beleggingsfondsen die een brede selectie aandelen van vastgoedbedrijven of REIT's volgen en worden verhandeld op de beurs. Net als REIT’s bieden vastgoed ETF's een laagdrempelige manier om in vastgoed te beleggen, met als voordeel dat je makkelijk kunt kopen en verkopen vanwege de liquiditeit.

Toch hebben vastgoed ETF’s ook beperkingen. Ze bieden weinig transparantie over de specifieke projecten waarin het fonds investeert. Bovendien is het rendement afhankelijk van de prestaties van de vastgoedbedrijven en REIT's in het fonds. Dit betekent dat je geen controle hebt over de stabiliteit van het rendement; dividenden kunnen fluctueren en zijn niet altijd maandelijks gelijk.

Vastgoed ETF’s zijn een interessante optie voor wie brede vastgoed exposure wil, maar minder belang hecht aan voorspelbare inkomsten of inzicht in de onderliggende projecten.

5. Crowdfunding

Crowdfundingplatforms maken het mogelijk om met een klein bedrag te investeren in vastgoedprojecten. Dit geeft je de kans om te spreiden over verschillende projecten, waardoor je het risico beter beheert. De belofte van hoge rendementen maakt deze optie aantrekkelijk voor veel beleggers.

Toch brengt vastgoed crowdfunding ook aanzienlijke risico's met zich mee. Het grootste probleem is vaak een gebrek aan transparantie over wie de ontwikkelaars zijn en hoe betrouwbaar ze zijn. In de praktijk blijkt helaas dat projecten soms niet worden afgerond of dat je jouw investering niet (volledig) terugkrijgt.

Hoewel crowdfunding een toegankelijke manier biedt om in vastgoed te stappen, is het belangrijk om kritisch te kijken naar de betrouwbaarheid van de platformen en projecten. Het hogere risico vraagt om extra zorgvuldigheid bij het maken van een keuze.

Conclusie

Beleggen in vastgoed is een uitstekende manier om diversificatie en stabiliteit aan je portfolio toe te voegen. Zoals je hebt gelezen, zijn er verschillende manieren om in vastgoed te investeren, elk met hun eigen voor- en nadelen. Welke optie het beste bij je past, hangt af van je financiële situatie, risicoacceptatie en persoonlijke voorkeuren.

Ben je geïnteresseerd in vastgoed obligaties? Bij Valvest helpen we je graag verder en vertellen we je meer over de mogelijkheden.