Analyse van de Spaanse vastgoedmarkt Q1 2025: Positieve vooruitzichten

De Spaanse huizenmarkt laat in 2025 een robuuste groei zien, getemperd door aanhoudende tekorten op de woningmarkt. De vraag blijft groter dan het aanbod, waardoor de prijzen stijgen en er zowel uitdagingen als kansen ontstaan voor investeerders en ontwikkelaars. Deze blog onderzoekt landelijke trends, zoomt in op grote steden en vergelijkt de vastgoeddynamiek in Madrid, Barcelona en Valencia ondersteund door officiële gegevens. Tot slot sluiten we af met een brede vooruitblik voor het komende jaar.

Algemene ontwikkelingsmarkt in Spanje

De Spaanse woningbouwmarkt staat onder grote druk omdat de vraag het aanbod ruimschoots overtreft. Volgens het Instituto Nacional de Estadística (INE) ontstaan er jaarlijks ongeveer 246.000 nieuwe huishoudens, maar worden er slechts 85.000-90.000 nieuwe woningen per jaar opgeleverd. Deze kloof - die vanaf 2024 groter is geworden, met een lichte daling van het aantal voltooide nieuwe woningen (-0,4% j-o-j in januari 2025, volgens het ministerie van Volkshuisvesting) - wakkert de prijsstijgingen in het hele land aan.

Het ministerie van Volkshuisvesting (MITMA) meldt dat de huizenprijzen in 2024 in 18 van de 19 autonome regio's stegen, met een jaarlijkse groei van 4% tot 9% in de meeste gebieden. De beste prestaties zijn onder andere:

• Balearen (+12,8%)
• Madrid (+12,6%)
• Comunidad Valenciana (+8,7%)
• Catalonië (+8,4%)
• Canarische Eilanden (+8,3%)

Kwartaalwinsten onderstrepen de trend verder, met Madrid (+4,8%), de Balearen (+3,6%), Comunidad Valenciana (+3,2%) en Catalonië (+3,0%) als koplopers.

CaixaBank Research voorspelt een aanhoudende stijging in waarde in 2025-2026, gedreven door verschillende meevallers:

• De Europese Centrale Bank (ECB) zal naar verwachting de rente verlagen tot ongeveer 2% in 2026.
• Het inkomen van huishoudens wint aan koopkracht.
• De bevolkingsgroei houdt aan.
• De economie overtreft haar potentieel.

Ze voorspellen 650.000 woningtransacties in 2025, die zullen afnemen tot 620.000 in 2026 naarmate tijdelijke aanjagers van de vraag, zoals de inhaalvraag van 2022-2023 en de dalende rente, afnemen. Aan de aanbodzijde zullen de nieuwbouwvergunningen naar verwachting stijgen tot 135.000 in 2025 en 145.000 in 2026. Dit blijft echter ver onder het aantal nieuwe huishoudens, waardoor de prijsstijging tot 2025 op het niveau van 2024 blijft. Voor 2026 kan de prijsstijging afnemen als het aanbod toeneemt, hoewel het opgebouwde tekort de betaalbaarheidsproblemen in stand zal houden. Een tragere reactie van het aanbod zou de prijsdruk verder kunnen versterken, afhankelijk van de dynamiek van de vraag.

Ontwikkeling in grote steden

De grote steden van Spanje zijn het epicentrum van zowel kansen als beperkingen. Madrid en Catalonië (de thuisbasis van Barcelona) zien een explosieve vraag, met een jaarlijkse prijsgroei die bijna verdubbelt ten opzichte van het vorige kwartaal - Madrid met 4,8% en Catalonië met 3,0% in het eerste kwartaal van 2025. Groei van de werkgelegenheid, toerisme en buitenlandse investeringen zijn de belangrijkste drijfveren. In Q1 stegen de vastgoedprijzen in Madrid tot €4.400/m² +/-, terwijl Barcelona €4.735/m² bereikte*(Idealista*). Toch heeft de bouw moeite om bij te blijven: Madrid gaf 8.000 nieuwe bouwvergunningen af in 2024 en Barcelona ongeveer 5.000 - veel te weinig om te voldoen aan de vraag naar nieuwe huishoudens en het toerisme. Grondschaarste en knelpunten in de regelgeving duwen ontwikkelaars in de richting van duurdere projecten of renovaties in plaats van betaalbare woningen.

Valencia, in de Comunidad Valenciana, is in opkomst als een hotspot voor ontwikkeling. Met een kwartaalijkse prijsstijging van 3,2% en een jaarlijkse stijging van 8,7% zullen de prijzen in 2024 € 1.650/m² bereiken, aanzienlijk lager dan in Madrid of Barcelona. Deze betaalbaarheid, gekoppeld aan een sterke vraag, trekt ontwikkelaars aan, hoewel er vorig jaar slechts 3.500 nieuwe vergunningen werden afgegeven in de provincie Valencia, wat wijst op een beperkt aanbod.

Vergelijking van onroerend goed per stad

Om de stedelijke woningdynamiek in Spanje beter te begrijpen, vergelijken we Madrid, Barcelona en Valencia op basis van belangrijke gegevens van platforms zoals Idealista, MITMA en Caixabank.

Prijsniveaus (2024):

• Madrid: €4.400/m² - High-end markt, gedreven door economische activiteit en internationale kopers.
• Barcelona: €4.735/m² - De duurste van de drie, gedreven door toerisme en een wereldwijd merk.
• Valencia: €2,362/m² - Een meer betaalbare optie, aantrekkelijk voor zowel inwoners als investeerders op zoek naar waarde.

Jaarlijkse prijsgroei (2024):

• Madrid: +12,6% - Dubbelcijferige stijgingen weerspiegelen de intense vraag en het beperkte aanbod.
• Barcelona: +8,4% - Sterke maar iets langzamere groei, beperkt door verzadiging in topsegmenten.
• Valencia: +8,7% - Concurrerende groei, teken van stijgende populariteit en onaangeboord potentieel.

Kwartaalprijsgroei (Q1 2025):

• Madrid: +4,8% - De snelste kortetermijnstijging, gekoppeld aan economisch momentum.
• Barcelona: +3,0% - Stabiel, maar gematigd door hoge basisprijzen.
• Valencia: +3,2% - Stevige groei, ondersteund door betaalbaarheid en toeristische aantrekkingskracht.

Nieuwe bouwvergunningen (2024):

• Madrid: 8.000 - Het hoogste volume, maar onvoldoende voor de vraag.
• Barcelona: 5.000 - Achterblijvend door beperkingen op het gebied van grond en regelgeving.
• Valencia: 3.500 - Bescheiden maar groeiend, met ruimte voor uitbreiding.

Belangrijkste drijfveren:

• Madrid: Bedrijfsknooppunten, buitenlandse investeringen en bevolkingsgroei.
• Barcelona: Toerisme, culturele aantrekkingskracht en een eersteklas huurmarkt.
• Valencia: Betaalbaarheid, een stijgende vakantieverhuursector en levenskwaliteit.

Uitdagingen:

• Madrid: Grondgebrek en hoge kosten beperken massale woningbouwprojecten.
• Barcelona: Complexe regelgeving en verzadiging in toeristische zones.
• Valencia: Evoluerende wetten voor vakantieverhuur (zie hieronder) en knelpunten in het aanbod.

Madrid biedt het sterkste prijsmomentum op de korte termijn, Barcelona heeft de hoogste prijzen met een toeristische kant en Valencia onderscheidt zich door betaalbaarheid en groeipotentieel, waardoor het een 'sleeper hit' is voor 2025.

Vakantiehuizen: Valencia boeit op

De sector voor vakantieverhuur blijft een lichtpunt, vooral in Valencia. Met een jaarlijkse prijsstijging van 8,7% en rendementen die veel regio's overtreffen, is de stad een magneet voor investeerders. De nieuwe wetgeving in de Comunidad Valenciana, die eind 2024 is ingevoerd, verscherpt echter de regels voor kortetermijnverhuur - vergunningen zijn vereist, vergunningen in verzadigde gebieden zijn beperkt en de naleving wordt strenger. Hoewel dit de investeringen kan afremmen, kan het de rendementen op lange termijn stabiliseren door het overaanbod te beperken. Korte termijn accommodaties die al een tourstische vergunning hebben, blijven onaangetast en kunnen blijven verhuren.

Algemene conclusie

De Spaanse woningbouwmarkt in 2025 combineert kansen met beperkingen. Op nationaal niveau stijgen de prijzen, aangevoerd door de Balearen (+12,8%) en Madrid (+12,6%), maar de bouw blijft achter, gehinderd door grondtekorten en een voltooiing van slechts 85.000-90.000 woningen tegenover 246.000 nieuwe huizen zoekers. Grote steden weerspiegelen deze spanning: De snelle prijsstijgingen in Madrid, de luxemarkt in Barcelona en het betaalbare groeipotentieel in Valencia benadrukken de uiteenlopende investeringsvooruitzichten. Vakantieverhuur, vooral in Valencia, biedt hoge rendementen ondanks verschuivingen in de regelgeving. Voor ontwikkelaars en investeerders hangt succes af van het aanpassingsvermogen, het omgaan met het krappe aanbod, veranderingen in de regelgeving en de focus op snelgroeiende gebieden zoals de opkomende buurten van Valencia. Met een voorspelling van 650.000 transacties en een aanbod dat langzaam stijgt (135.000 vergunningen in 2025), is de markt in het voordeel van degenen die besluitvaardig kunnen handelen in dit dynamische landschap.