Inversión inmobiliaria para principiantes

Está trabajando duro en su futuro financiero para evitar sorpresas más adelante. Pero, ¿lo está haciendo de la mejor manera? ¿No se arriesga demasiado invirtiendo todo en renta variable, por ejemplo?

Sea cual sea su estrategia actual, el sector inmobiliario ha demostrado históricamente ser una forma valiosa de crear un patrimonio constante. Estaremos encantados de explicarle las ventajas, desventajas y riesgos de invertir en bienes inmuebles y mostrarle cómo pueden ayudarle a alcanzar sus objetivos financieros.

Ventajas de los bienes inmuebles

1. Ingresos pasivos por alquiler

Lo mejor de invertir en bienes inmuebles es que se obtienen ingresos por alquiler todos los meses. Se trata de una fuente de ingresos estable y pasiva que suele crecer con la inflación cada año. Con esos ingresos por alquiler, puede pagar gastos, como la hipoteca o el mantenimiento. Lo que queda es beneficio. Puede utilizarlo para comprar más propiedades o acciones.

Los ingresos por alquiler se parecen un poco a los dividendos que obtienes con las acciones o los ETF. La diferencia es que los ingresos por alquiler suelen ser más estables. Con las empresas, los dividendos pueden cambiar o incluso detenerse, por ejemplo debido a malos resultados. Con los bienes inmuebles, sabes mejor a qué atenerte.

Aun así, también hay riesgos. A veces una propiedad está vacía y no ganas nada. Puedes mitigarlo comprando propiedades en zonas de gran demanda o firmando contratos de arrendamiento a largo plazo. De ese modo, sabrás a tiempo cuándo necesitas un nuevo inquilino.

Se trata de una fuente de ingresos estable y pasiva que suele crecer con la inflación cada año.

2. Aumento del crecimiento del capital

Puede utilizar los bienes inmuebles para aumentar su capital de varias formas. La forma más obvia es el aumento del valor de su vivienda debido al crecimiento de la población y a la inflación. Cuanto más ajustado esté el mercado inmobiliario, más valiosa será su inversión. Además, también puede utilizar las renovaciones inteligentes para aumentar en gran medida el valor de su propiedad.

3. Diversifique su cartera de inversiones

Los bienes inmuebles son una buena adición a su cartera de inversiones, ya que históricamente tienen una baja volatilidad y proporcionan más estabilidad. Esto se debe a que usted sabe exactamente lo que ingresará cada año, y por cuánto aproximadamente aumentará el valor de los bienes inmuebles, mientras que las acciones pueden fluctuar varios puntos porcentuales cada día.

Dado que los bienes inmuebles tienen una baja correlación con la renta variable, son por tanto un complemento perfecto para su ETF o cartera de renta variable

4. A prueba de inflación

El impacto de la inflación en sus inversiones es una consideración importante a la hora de elegir sus inversiones. Según datos históricos, el sector inmobiliario siempre ha resistido bien el impacto de la inflación.

Una de las principales razones es que los costes de construcción de nuevos inmuebles aumentan debido a la inflación. En consecuencia, el valor de los inmuebles existentes aumenta a medida que se incrementan los costes de reposición.

Además, casi todos los contratos de arrendamiento permiten ajustar los alquileres anualmente para reflejar la inflación o los recientes aumentos salariales. Esto convierte a los bienes inmuebles en una cobertura eficaz contra la inflación, permitiendo que su inversión conserve su valor e incluso crezca en caso de que, por ejemplo, también se produzca una escasez, como ocurre ahora en los Países Bajos.

Según los datos históricos, el sector inmobiliario siempre ha resistido bien los efectos de la inflación.

Riesgos inmobiliarios

Como ocurre con todos los demás tipos de inversión, existen algunos riesgos asociados a los bienes inmuebles. Afortunadamente, son fáciles de gestionar y el riesgo puede mitigarse. Los principales riesgos son la desocupación y el aumento de los costes de mantenimiento y gestión de la propiedad. Además, se necesita una gran suma de dinero sólo para financiar un proyecto.

1. 1. Desocupación, disminución de la demanda, cambios en la legislación y la normativa

Cuando se invierte en inmuebles, se corre el riesgo de que queden vacíos. Los inquilinos van y vienen, lo que significa que puede haber periodos sin ingresos por alquiler. Además, el impago de los inquilinos puede ser un problema. En estos casos, sigues soportando el coste de la propiedad sin generar ingresos. Si no tiene esto en cuenta, de repente puede generar costes adicionales.

Además, la evolución económica, como la coronapandemia con cierres obligatorios de comercios y menor uso de oficinas, puede afectar a la demanda o a los alquileres de sus inmuebles. Los cambios en las leyes y normativas también pueden repercutir en sus rendimientos, como la reciente Ley de Alquiler Asequible, que puede ejercer mucha presión sobre sus rendimientos.

Afortunadamente, hay formas de mitigar estos riesgos, como firmar contratos de arrendamiento a largo plazo, invertir sólo en propiedades situadas en lugares populares, como el centro de la ciudad, o tener varios inquilinos en una misma propiedad. De este modo, se distribuye el riesgo de no recibir alquileres durante un periodo de tiempo y se garantiza un flujo de ingresos pasivo.

2. Costes de gestión y mantenimiento de la propiedad

Como propietario, también es responsable del mantenimiento y la gestión financiera. Esto significa que tiene que hacer o externalizar el alquiler, la administración y el mantenimiento. Esto no sólo puede costarle mucho tiempo, sino que también requiere que esté bien informado. Si no te apetece hacerlo, también puedes optar por externalizarlo, sólo tienes que tener en cuenta que ceder entre el 5 y el 10% de los ingresos por alquiler disminuye tu rentabilidad.

3. Capital inicial elevado

Para invertir en bienes inmuebles se necesita una suma considerable de dinero. Varía según el tipo de propiedad, pero para alquileres regulares, ten en cuenta al menos el 30% del precio de compra para conseguir una hipoteca. También hay que tener en cuenta los gastos de compra y posibles reformas.

Una gran desventaja de invertir en inmuebles es que tu dinero queda inmovilizado durante mucho tiempo. De hecho, para recuperar tu inversión, primero debes vender la propiedad. Si el mercado no es favorable en ese momento, esto puede ser muy desventajoso. A diferencia de las acciones, que se pueden vender en cualquier momento, los bienes inmuebles ofrecen menos flexibilidad.

Una gran desventaja de invertir en inmuebles es que tu dinero queda inmovilizado durante mucho tiempo.

4. Riesgo de agrupación

Cuando se diversifica poco, por ejemplo invirtiendo mucho en un tipo de propiedad o en una región, puede surgir el riesgo de agrupación. Esto le hace vulnerable a las fluctuaciones del mercado y a los cambios locales que afectan al mercado inmobiliario. Para evitarlo, es importante distribuir las inversiones entre varios proyectos o invertir parte de los activos en fondos cotizados o acciones.

Diferentes tipos de inmuebles

Comprar una casa o un piso para invertir suele requerir una gran suma de dinero propio, lo que puede resultar complicado. Afortunadamente, existen otras formas de invertir en bienes inmuebles. Con estas alternativas, puede disfrutar de los beneficios de la propiedad inmobiliaria sin gastar mucho tiempo, esfuerzo o dinero. Para darle una visión general de lo que es posible, hemos enumerado para usted las formas más conocidas de invertir en bienes raíces.

1. Comprar una propiedad por su cuenta

¿Prefiere comprar su propia propiedad para alquilarla? En ese caso, a menudo puede conseguir gran parte de la financiación a través del banco. Los bancos suelen cubrir entre el 70 y el 80% de los gastos, pero usted, el comprador, tendrá que poner entre el 20 y el 30% de su propio dinero. Para una propiedad de 200.000 euros, esto equivale a una inversión propia de entre 40.000 y 60.000 euros, sin contar los gastos de compra y posibles reformas.

Comprar una propiedad es toda una inversión para mucha gente, además hay que tener en cuenta que los rendimientos son aún muy inciertos y que comprar y alquilar una propiedad requiere mucho tiempo. Hay que pensar en el estudio de mercado, la gestión de la propiedad y el mantenimiento de registros financieros. Por eso es importante informarse y prepararse bien antes de dar este paso.

Para una propiedad de 200.000 euros, esto equivale a una inversión propia de entre 40.000 y 60.000 euros.

2. Préstamos inmobiliarios

Por otro lado, los préstamos inmobiliarios, también conocidos como bonos, ofrecen una forma más accesible de invertir en bienes inmuebles. Empresas como Valvest.io emiten estos bonos para conseguir dinero para proyectos, por ejemplo para renovaciones o para alquilar sus casas (de vacaciones). Con un depósito mínimo de sólo 100 euros, a menudo ya puede participar y disfrutar de las ventajas de los bienes inmuebles.

Por ejemplo, los bonos inmobiliarios no sólo ofrecen una atractiva rentabilidad fija, sino también diversas garantías. Considere, por ejemplo, un primer derecho de hipoteca o una opción sobre los ingresos por alquiler. Estos valores hacen que el préstamo sea similar al de una hipoteca concedida por un banco al comprar una vivienda. Esto ofrece la garantía añadida de que recuperará su dinero (en su mayor parte), incluso si el mercado inmobiliario baja de valor.

Cualquier empresa que ofrezca bonos inmobiliarios debe cumplir además una estricta normativa legal, lo que le ofrece a usted como inversor una garantía adicional de que lo que se le ofrece es realmente cierto.

3. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son sociedades cotizadas que invierten en diversos proyectos inmobiliarios, como oficinas, centros comerciales y propiedades residenciales. Esto le permite, como inversor, participar en el mercado inmobiliario incluso con una pequeña cantidad de dinero. Una gran ventaja de los REIT es su liquidez: puede comprar o vender su posición en cualquier momento, igual que las acciones.

Una desventaja, sin embargo, es que no tiene control sobre qué proyectos se incluyen en el fondo. Esto significa que puede invertir indirectamente en proyectos inmobiliarios en los que usted mismo tiene menos confianza. Por tanto, los REIT son especialmente adecuados para los inversores que valoran la flexibilidad pero conceden menos importancia al control directo de sus inversiones. Además, un REIT suele cobrar hasta un 2% de comisión para pagar a sus empleados, lo que va en detrimento de tus rendimientos.

4. ETF inmobiliarios

Los ETF inmobiliarios (Exchange-Traded Funds) son fondos de inversión que siguen una amplia selección de acciones de empresas inmobiliarias o REIT y se negocian en bolsa. Al igual que los REIT, los ETF inmobiliarios ofrecen una forma sencilla de invertir en el sector inmobiliario, con la ventaja de poder comprar y vender fácilmente gracias a su liquidez.

Pero los ETF inmobiliarios también tienen limitaciones. Ofrecen poca transparencia sobre los proyectos concretos en los que invierte el fondo. Además, la rentabilidad depende de los resultados de las empresas inmobiliarias y los REIT del fondo. Esto significa que no se tiene control sobre la estabilidad de la rentabilidad; los dividendos pueden fluctuar y no siempre son los mismos mensualmente.

Los ETF inmobiliarios son una opción interesante para quienes desean una amplia exposición inmobiliaria pero dan menos importancia a unos ingresos predecibles o a conocer los proyectos subyacentes.

5. Crowdfunding

Las plataformas de crowdfunding permiten invertir en proyectos inmobiliarios con una pequeña cantidad. Esto le da la oportunidad de repartirse entre diferentes proyectos, gestionando así mejor el riesgo. La promesa de altos rendimientos hace que esta opción resulte atractiva para muchos inversores.

Sin embargo, el crowdfunding inmobiliario también conlleva riesgos significativos. El mayor problema suele ser la falta de transparencia sobre quiénes son los promotores y hasta qué punto son fiables. Por desgracia, en la práctica, a veces los proyectos no llegan a completarse o no se recupera la inversión (en su totalidad).

Aunque el crowdfunding ofrece una forma accesible de entrar en el sector inmobiliario, es importante examinar con ojo crítico la fiabilidad de las plataformas y los proyectos. El mayor riesgo exige un cuidado especial a la hora de elegir.

Conclusión

Invertir en bienes inmuebles es una forma excelente de añadir diversificación y estabilidad a su cartera. Como ha podido leer, existen varias formas de invertir en el sector inmobiliario, cada una con sus propias ventajas e inconvenientes. La opción que más le convenga dependerá de su situación financiera, su propensión al riesgo y sus preferencias personales.

¿Le interesan los bonos inmobiliarios? En Valvest estaremos encantados de ayudarle e informarle sobre las posibilidades.